1. 정비구역 지정 (예정 · 기본계획)
지자체가 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 정비예정구역으로 지정하고 기본계획을 세우는 단계입니다. 아직 사업이 확정된 것은 아니어서 변수가 가장 많지만, 매매가는 가장 낮은 편입니다. “예정”으로 표기된 구역은 지자체 고시를 반드시 확인해야 합니다.
2. 조합설립인가
토지 등 소유자들이 조합을 만들어 지자체 인가를 받는 단계입니다. 조합이 설립되면 사업 주체가 생기고 추진 동력이 붙습니다. 이 시점부터 조합원 지위가 중요해지며, 매수 시 조합원 자격 승계 여부·전매 제한을 확인해야 합니다.
3. 사업시행인가
건축 규모·세대수·용적률 등 사업 계획이 확정되어 지자체 인가를 받는 단계입니다. 사업의 큰 그림이 정해지므로 불확실성이 크게 줄고, 감정평가 기준일도 이 무렵으로 잡히는 경우가 많습니다. 가격이 한 단계 오르는 구간입니다.
4. 관리처분인가
조합원별 분담금·권리가액·입주 동호수 배정의 기준이 확정되는 핵심 단계입니다. 사실상 “내가 얼마를 더 내고 어떤 새 집을 받는가”가 정해집니다. 관리처분인가가 나면 사업이 거의 확정 단계로 보며, 프리미엄이 본격화됩니다.
5. 이주·철거
기존 거주자들이 이주하고 건물을 철거하는 단계입니다. 이주비 대출, 이주 시기, 명도 등 실무가 진행됩니다. 이 단계부터는 실입주까지의 남은 기간이 비교적 명확해집니다.
6. 착공·준공·입주
착공 후 통상 2~3년 뒤 준공되어 입주합니다. 이 시점이 되면 재개발의 결과(새 아파트)가 실현됩니다. 매수 시점부터 입주까지의 총 기간과 그동안의 자금 부담을 미리 계산해 두는 것이 중요합니다.
매수자 체크포인트
① 현재 단계와 지자체 고시 확인 ② 조합원 자격·전매 제한 ③ 예상 분담금과 추가 부담 ④ 입주까지 기간과 보유 비용. 단계가 뒤로 갈수록 확실하지만 가격은 오르고, 앞단계일수록 저렴하지만 변수가 큽니다. 본 사이트의 실거래가로 같은 구역·동의 가격 흐름을 참고하세요.
최종 업데이트: 2026-08-19